Форум о переезде в Краснодар

В настоящее время на территории муниципального образования город Краснодар сложилась неблагоприятная ситуация со строительством малоэтажных и среднеэтажных многоквартирных жилых домов.

Так по состоянию на 20.10.2009 администрацией муниципального образования город Краснодар было предъявлено 52 исковых заявления о сносе самовольно возведенных многоквартирных домов. Только в последнее время на территории муниципального образования город Краснодар выявлено 7 малоэтажных и среднеэтажных жилых домов.

Указанные объекты возводятся застройщиками на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, без изменения в установленном порядке вида разрешенного использования участка. Кроме того, строительство осуществляется без разрешения на строительство, а также без проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, что обуславливает возведение объектов сомнительного качества без детских площадок, парковок автотранспорта, элементов озеленения и.т.п.

Как правило, самовольно построенные дома, в том числе многоквартирные, не подключаются застройщиками к сетям инженерно-технического обеспечения в установленном порядке, что может повлечь при его эксплуатации опасность причинения вреда не только жителям данного дома, но и проживающим в соседних домах (в зоне застройки индивидуальными жилыми домами) района, в котором расположен указанный дом, поскольку соответствующими коммунальными организациями не выдавались технические условия и не выяснялись возможность подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, наличие резерва пропускной способности сетей, обеспечивающего передачу необходимого объема ресурса, наличие резерва мощности по производству соответствующего ресурса, что может повлечь возникновение перебоев в подаче коммунальных услуг гражданам, возникновение аварийных ситуаций.

При строительстве таких многоквартирных домов нарушаются требования по инсоляции смежно расположенных жилых домов, а также не соблюдаются технические разрывы между домами, что вызывает справедливые нарекания жителей и ведет к росту обращений в органы местного самоуправления и правоохранительные органы за защитой нарушенных прав.

Поскольку многоквартирные жилые дома расположены в массивах, которые в соответствии с проектами детальной планировки предназначены для строительства индивидуальных жилых домов, нарушается предусмотренный проектной документацией баланс объектов социальной инфраструктуры для таких районов, поскольку заселение района увеличивается в несколько раз по отношению к предусмотренному, что ведет к нехватке школ, больниц и детских садов и вызывает негативную социальную ситуацию.

Большинство застройщиков в целях введения в гражданский оборот самовольных построек обращаются в суд для признания права собственности. Примерами таких застройщиков являются: Кныш А.В., Равичев А.С., Емтыль А.М., Харченко И.Д, Белый Р.А., Дагамук А.К., Абалян С.А., Корж Л.С., Ященко Р.А., Щетников А.В, Костюченко С.Н. и др.

Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает право собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противозаконные на основании статей 168 и 169 Гражданского кодекса Российской Федерации. Лицо, осуществившее такую постройку, является собственником только строительных материалов.

В целях предупреждения появления новых обманутых дольщиков в городе администрация муниципального образования город Краснодар рекомендует гражданам, планирующим заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, обратить внимание на следующее.

1.Прежде всего, необходимо внимательно изучить документы, имеющиеся у застройщика на земельный участок и разрешающие строительство. Экономия на помощи юриста в данном случае может повлечь значительное увеличение финансовых расходов в будущем.

У застройщика должны быть правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок. Это может быть свидетельство о праве собственности, договор аренды земельного участка, свидетельство о государственной регистрации права аренды (в случае заключения договора аренды земельного участка на срок более года он подлежит государственной регистрации). В любом случае земельный участок должен иметь целевое назначение – для строительства многоквартирного жилого дома.

Обращаем внимание, что решением городской Думы Краснодара от 24.09.2009 № 61 п.7 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» в Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар изложены в новой редакции, в соответствии с которой строительство многоквартирных жилых домов на территории муниципального образования город Краснодар в территориальных зонах Ж.1.1. (зона застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара) и Ж.1.2. (зона застройки индивидуальными жилыми домами за границей города Краснодара) не допускается.

Для строительства малоэтажных и среднеэтажных многоквартирных жилых домов выделена отдельная территориальная зона Ж.1.3., в связи с чем информируем всех застройщиков о том, что в случае если строительство домов начато без получения разрешения на строительство в тех территориальных зонах, где это не предусмотрено Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, администрация муниципального образования город Краснодар примет все предусмотренные действующим законодательством меры, направленные на снос таких объектов.

2.Граждане, приобретающие квартиры в самовольно возведенных многоквартирных жилых домах, не защищены гарантиями, установленными для участников долевого строительства Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов только имея следующие документы (статья 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»):

-документ, подтверждающий право собственности или право аренды на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости, в состав которого будут входить объекты долевого строительства;

-разрешение на строительство;

-градостроительный план земельного участка;

- проектная документация, содержащая следующие документы:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

-разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Градостроительного Кодекса).

При этом, проектная документация в случаях, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подлежит государственной экспертизе. В Краснодарском крае государственную экспертизу проектной документации и государственный строительный надзор при осуществлении строительства осуществляет ГАУ КК «Краснодаркрайгосэкспертиза» и Управление государственного строительного надзора Краснодарского края.

Проектная декларация, включающая в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства, опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю и в Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края.

В соответствии со статьями 4, 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные условия:

-указание на конкретный объект долевого строительства, который будет передан дольщику, в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

-срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику (не позднее 2 месяцев после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию);

-цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

-гарантийный срок на объект долевого строительства (не может быть менее 5 лет).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Невыполнение застройщиком данных требований закона затрудняет в дальнейшем защиту, в том числе и в судебном порядке, прав и законных интересов дольщиков, поскольку договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, как правило, не может быть зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю из-за допущенных застройщиком нарушений и отсутствия необходимой документации.

В таком случае применяется часть 3 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в соответствии с которой в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Что касается застройщиков, которые осуществляют строительство малоэтажных и среднеэтажных многоквартирных жилых домов без получения разрешения на строительство в территориальной зоне, где это допускается Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, призываем их приостановить строительные работы, получить заключение строительно-технической экспертизы о том, что возводимые ими объекты не угрожают жизни и здоровью третьих лиц, получить технические условия на подключение объекта к инженерным коммуникациям, принять меры на обеспечение строящихся объектов детскими и бельевыми площадками, площадками для сбора отходов и парковками, после чего администрация муниципального образования город Краснодар в целях защиты интересов дольщиков готова рассмотреть вопрос о признании права собственности на такие объекты в судебном порядке.

Обращаем также внимание застройщиков и иных лиц, которые за счет обманутых дольщиков пытаются извлечь материальную выгоду, пользуясь тем, что граждане не достаточно осведомлены о требованиях действующего законодательства, в следствие чего, у них необоснованно собираются дополнительные денежные средства на оформление документов, связанных с признанием права собственности в судебном порядке, администрация муниципального образования город Краснодар будет добиваться уголовного преследования в отношении таких лиц за мошенничество, самоуправство и незаконное предпринимательство. Также информируем жителей муниципального образования город Краснодар, что в случае если они сомневаются в добропорядочности застройщика, у которого хотят приобрести квартиру, они всегда могут обратиться в департамент архитектуры и градостроительства, департамент строительства, правовое управление администрации муниципального образования город Краснодар для получения информации о правомерности строительства интересующего их многоквартирного жилого дома.

Информация взята с сайта krd.ru